郑州首尝集体建设用地建租赁房

郑州是全国13个试点城市之一　业内人士：影响几何有待观察

□记者陈骏

核心提示丨一“租”激起楼市千层浪。在“租购同权”政策公布后近两个月，昨天下午，又一份“租”字当头政策的出台，在房地产市场引起了不小的波澜。8月28日，国土资源部在其官方网站上发布“国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知”（以下简称通知）郑州等全国13个城市进入利用集体建设用地建设租赁住房的试点。这一政策刚一公布，“房价要打2折3折”等消息在一些自媒体上不胫而走。对此，有业内人士评价说，在各地具体落地政策尚不明朗之时，此类说法难脱“博眼球”之嫌疑。“在各地具体政策未出炉前来探讨影响还为时尚早，‘不妨让子弹再飞一会儿’”。

新政集体建设用地建租赁住房，郑州成全国试点之一

8月28日，国土资源部与住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知表示，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，包括郑州在内的13个城市成为首批试点，对开展利用集体建设用地建设租赁住房进行探索。

大河报记者了解到，在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。试点要理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系，完善合同履约监管机制，使土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行权利和义务。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。通知还提出，要在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善规则，形成可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

规定承租的集体租赁住房不得以租代售，不得转租

通知指出，要政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。以满足新市民合理住房需求为主，依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。要坚持自主运作，尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动。国土资源、住房城乡建设、财政、税务、工商等部门加强协作，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。此外，通知还明确要求，要探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。

解读“房价打两折”过于极端影响几何还待后续政策落地

“首先，这13个城市只是试点。更为重要的是，连试点的具体实施方案还都没见，谈论这些还为时尚早。”业内人士陈先生表示，租赁政策的不断利好无疑会对日渐高企的房价有所抑制，但租房行为在“重产权”的国内市场究竟魅力几何，尚需市场检验。他还表示，这一通知也明确要求除北京、上海外，试点城市的实施方案需上报批复后方可启动。“探讨影响还为时尚早，此时就说房价‘要打2折3折’更有博眼球之嫌疑。影响究竟几何？‘不妨让子弹再飞一会儿’。”他说。

此外，业内资深人士方先生也表示，对比通过招拍挂的形式进入市场的国有建设用地使用权而言，集体建设用地使用权如果用于租赁房屋的开发，其综合成本确实有着不可比拟的优势。但他同时表示，注定只能用于租赁和用于建造商品房的建设土地使用权虽然都是“进入市场”，但其各自所象征的价值与可带来的收益，注定不可同日而语，更不可能画等号。他也表示，“房子并不等于帐篷，租赁市场更多的是满足居住刚需，高品质住宅所带来的生活品质，是刚需盘、公租房所不能满足的。”他说。

“对于大部分城市来说，核心区域内能找到的集体建设用地已是凤毛麟角。这类房子将来如果都盖在远郊甚至卫星城，又有多大的市场需求呢？”众说纷纭中，业内人士王先生则从市场迎合度上对这类房屋的前景阐述了自己的观点。

在另一位业内人士赵先生看来，通知最值得关注的是，集体租赁住房不得以租代售，承租的不得转租。“这就好比在土地流转中严格禁止‘以租代征’，明确限定了这些房子只能进行一定时限内的租赁，而非出售。”他表示，这要求不仅保护了房地产市场的健康发展，更明确杜绝了由此可能带来的“小产权房转正”的风险。

但与此同时，也有多位业内人士表示，虽然这一政策对房地产市场的影响还有待观测，但租赁市场利好政策的频出，尤其是各类政策对“租购同权”理念的不断强调，还是应当引起购房者的警惕。“归根结底还是一句话：自己住，啥时候买都没问题。若论投资，以目前的情况看，还是三思而后行。”