欢天喜地来收房，却发现房子被“隐形缩水”。

100平房子，真正属于你的只有70平。

除此之外，你还得为公共走廊、电梯井、过道、管道井等公共区域买单，甚至，连小区看门大爷的警卫室，也得你出钱。

看到这里，裤裤就想问你一句，心凉不凉？

 

 

没错！吞噬你的使用面积，花着你的钱的，就叫：公摊！而最近，关于公摊的话题，又因为一件事，火了！

一

公摊之争事件回顾：100㎡房子只得70㎡

7月下旬，武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。有业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。

一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。

此事件一出，新华每日电讯也发表了一篇《“公摊面积伤名”矛盾亟待解决》文章，公开质疑公摊面积。

 

 

人民日报也发文：

 

 

裤裤随手百度一下，关于“公摊”已有12,200,000个搜索结果，而最新的公摊新闻，也全部来自这则新闻的跟踪报道：

 

 

被官媒点名质疑，被多家网媒迅速转载，如此被关注的程度，想来公摊面积，还真是饱受争议。摊手~

在裤裤的认知里，关于公摊，公众的盲点还真的挺多的，比如，什么是公摊/公摊到底指哪些/哪些公摊面积花了钱，你却不知道/开发商是如何利用公摊赚钱等等。

要想知道公摊面积的那些事，那就接着往下看。

二

什么是公摊面积？

从百度的官方定义来说，“公摊面积”指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

具体包括：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

从1998年进入商品房时代开始，关于购房者分摊购买的共有建筑面积就一直为人诟病。但是，这么些年过去了，因为知识盲点，很多人只是知道有公摊，却不知道公摊包含那些，比如地下室、小区门口的警卫室，其实也是算到公摊面积里。

对普通购房者来说，了解公摊是第一步，其次还要明白：什么是公摊系数？

三

什么是公摊系数？

建筑面积=套内建筑面积＋公摊面积

公摊面积=公摊系数＊套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）

套内建筑面积=套内使用面积＋墙体面积

用一张图表来说：

 

（数据仅供参考）

 

住宅的公摊系数一般在0.18-0.25，但是，随着楼市行情的变化，房价的攀升，一些开发商不断推高公摊面积及系数，导致市场上的很多楼盘公摊系数已过30%。

甚至，在2010年山东高密某盘爆发一则新闻，公摊系数高达52%！

雷同的事件，不同的发生地点。裤裤想说，武汉、山东的案例，也绝不是个例。大郑州也有中招。

例如，郑州黄女士花6000元/月租的商铺，竟然从合同上注明的40㎡，实际缩水到11㎡。当初承诺的30%左右的公摊，实际竟然高达70%多。（PS：商业用房公摊系数一般在0.3-0.4）

 

（图片来源于网络 侵删）

 

本来打算开美容店，现在连一张美容床都放不下。裤裤猜想，黄女士内心OS：

 

 

为赚钱而套路买房大众，某些开发商的“机智”，裤裤还真是不敢恭维呢！

说到底，还是目前中国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。

因此，公摊面积到底有哪些，仅从一纸合同上仅有的建筑面积、套内面积、公摊面积等数字，根本无法判断。多交，少交，交的是否合理，是否属于公摊面积范围，恐怕只有开发商自己知道。

四

公摊面积背后的猫腻

拿到购房合同，如房屋建筑面积88㎡，套内面积67㎡，分摊建筑面积：21㎡。那单套房的公摊系数就是用21÷67，数值是0.31(即31%)。

这样算，也只是有个系数参考，但无法清楚知道公摊面积到底包括哪些？这些盲点，就很容易被开发商做文章。

猫腻一：重复公摊

在很多小区里，消防应急场所等区域是已经被算作公摊了，后期开发商却把这些区域划成车位再次出售。这，就属于重复公摊。

如果按照郑州车位行情，若开发商违规规划200个停车位，按照普遍10万的车位来算，1个小区至少赚取2000万。

猫腻二：小区广告

小区常见的争议地方，如楼梯、电梯、社区灯箱、社区户外、停车场楼道等广告位，经常被物业售卖盈利。而，很多位置其实被算入业主公摊范围，按理属于业主所有，物业需要向业主缴纳一部分费用。

猫腻三：供暖费、物业费按建筑面积算

再比如供暖费和物业费，也有一些小区都按照建筑面积计算，也是很、很、很奇怪。

供暖费算上公摊部分，可是公摊区域一般又木有暖气设备，业主也享受不到公摊区域的暖气。小区物业费算上套内，可是花了钱的房子内部，也木有见小区物业上门打扫啊，摊手~~

猫腻四：多出来的公摊面积

比如，某购房者购买了建筑面积为84㎡的小两室，交房时却多了2.2㎡，建筑面积变成了86.2㎡。那么，按照正常流程，该购房者就需要补给开发商2.2㎡的钱。（PS：交付后的面积误差在3％以内的部分房款由业主承担，超出部分应由开发商承担，业主也可以申请退房）

可经过验房后，发现这2.2㎡属于公摊面积。按照这个模式，一套房多个2.2㎡，一个小区假设有4千套房，均价10000元/㎡，那就额外多赚8800万。

数学不好的裤裤，算到这里，也真是有种一言难尽的感觉。

 

 

吃包辣条压压惊，回到公摊的话题。裤裤跟广大购房者的心声是一样的，就想问一句：难道中国就没有按照套内面积售卖房源的吗？

嘿！还真有，可惜不是大郑州。这个地，就是美食美女众多的重庆。

 

 

 

 

早在2002年，重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求：

商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价的依据，商品房买卖合同及商品房的权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。（后在2011年又进行了修订完善）

写在最后：

1、重庆十几年的实践证明，按套内计算也并非没可能。但是，重庆是一个封闭监管的城市，接受度高。城市个例是否能全国推广，还有很多细节要看。值得关注的是，近几年北京、广州等地，也开始探索按套内面积计价。

2、公摊面积少≠高得房率。比如，开发商所谓的送飘窗、送阳台、送面积来提高得房率，在产权证上并无体现，也无法受法律保护，所以高得房率并不等于公摊面积减少。真正的得房率，还是要看清合同上真正的套内使用面积，除以销售面积才是实际的得房率。

3、公摊面积的最大争议点，还是在于计算和管理，开发商交易信息是否透明，是否愿意公开公摊内容。老百姓能算清这笔账，自然也会和开发商的纠纷更少一些。

4、公摊面积问题积弊已久，此次事件关注度高，无非还是和百姓利益相关。如今，楼市变革也正处于风口浪尖，这些陈年旧疾也势必会在机遇中迎来新变革。