供应过量埋隐患

　　多名业内人士对记者表示，当前部分中小城市楼市遇冷的主要原因在于其楼市客群主要来源于当地，前几年市场火热加速了房企的大规模开发，为后期市场供过于求埋下了隐患。

　　在某知名房地产研究院监测的20个城市中，截至10月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2748万、2760万和2251万平方米，同比增长分别为-9.2%、-3.6%和17.4%。

　　某知名房地产研究院研究员严跃进表示，一二线城市去年“金九银十”预期落空，库存积压，而今年楼市升温，去库存化效果不错，特别是南京、福州、厦门等城市甚至存在库存严重不足的风险。而三线城市库存则出现了较大的同比增幅，未来这些城市库存增长的态势仍有可能持续。

　　今年7月发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示，三线城市的楼市风险远高于一二线城市。

　　在排行榜中，陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯、固原、平凉、延安、庆阳、张家界位列城市房地产发展风险前十位；上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、沈阳、苏州、南京位列城市房地产发展前景前十位。

　　丁祖昱对记者分析，风险排在前50位的基本上都是三线城市，有个别二线城市。在发展前景前50位的城市当中，以一二线城市为主，三线城市的数量比较少，即使有，也是东部较发达的一些地级市。

　　林波称，从供求角度来衡量，从一线城市到三线城市，供求风险呈现出扩大的趋势。

　　“一线城市经济发展水平较高，对人口的吸附能力较强，较大的人口规模带来广阔的市场容量。从市场供应角度来看，由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。”丁祖昱表示。

　　“二线城市相对较好的经济发展水平和市政建设，亦吸引了充足的常住人口，因而长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，未来前景可期，市场风险也较小。但是近年来部分地方政府对城市建成区建设力度的加大，使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象，这也使得部分二线城市短期供求风险开始显现。”林波表示。

　　而三线城市，林波分析称，大多数是外来务工人口占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对较小。另外，经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体风险较高。

　　一家中型房企的副总经理对记者表示：“很多房企原来去三线城市做开发，但不少被套住了，最终还是认定在一线城市和少数二线城市开发是相对安全的，所以都回来了，导致今年一线城市和少数二线城市的土地市场非常热。”

　　地产商诉苦

　　在三线城市房地产风险开始积聚的同时，也有开发商反映迅猛增长的开发成本将开发商的利润压到了盈亏临界点，如果土地财政不解决，三线城市的房地产问题是不可能解决的。

　　据记者了解，某城市的土地成本加各项规费，占据了开发成本的一半以上。涉及房地产的收费部门有20家左右，收费项目达50多个，立项、环评、审图、日照分析、人防、地震评价、氡气检测、气象防雷等无所不包。

　　“服务就收费，没钱收的就推诿。房地产就是唐僧肉，哪个部门都来吃一口。”有地产人士称。

　　例如规划局按照每平方米11.2元的标准征收规划服务费、放线费，气象局按照每平方米0.2元的标准征收气象检测费、气象审核费，经信委散装办按照每平方米2元的标准征收“水泥扶散费”，建设局征收“施工图设计审查费”、房管局征收“商品房销售代办费”、“网络服务费”等，供电局征收“电力配套费”。此外，还包括若干有资质的中介单位的审核收费。

　　在前述地产人士说明的成本结构中，土地成本约占26%36%，各项税收约占12%，各种规费占20%左右（含供电、供水、供气等费用），建筑安装成本和绿化成本占30%～36%，财务成本占3%，剩余部分是维系公司正常运转的销售费用和管理费用。

　　事实上，在简政放权的思路下，行政审批收费开始减少，但往往是工本费之类的小费用。房地产开发需要经过的审批部门众多，必然造成审批流程缓慢。而每拖延一天，往往意味着房地产开发商要增加几十万元的财务成本，这都会反映进房价中。

　　从一些三线城市地产商的角度来看，土地成本的上升是硬性的，行政审批周期长，人工费、材料费上涨，销售缓慢等因素，均增加了成本，但下游的房价却难以再涨了。

　　有地产商表示，由于上下游的挤压，三线城市房地产行业正在被驱赶到盈亏拐点，一旦越过由盈到亏的分界线，将会引发全行业的震荡。

　　他认为，三线城市面临的情况跟一线城市截然不同，各级政府制定政策不能一刀切。希望简化行政审批程序、降低收费、还权于民；放开刚需二套房贷款政策，激活二手房市场；鼓励节能环保、提高生活质量的商品房投资等。