网传炒房秘籍图据@曹山石

　　最近，社交媒体上疯传一线城市炒房的 “终极模式”，通过这种方法，炒房者可以通过已有房产套取银行资金，套取的资金可以拿去继续炒房；同时，这样操作风险完全丢给了银行，炒房者不担任何风险。好像一时间大家都找到了炒房的“终极秘籍”，但事实真像这道题一样美好吗？

　　A“无本无风险”的炒房模式？

　　图片没看懂？来，记者下面来为大家详细分解一下：

　　1、夫妻两人在北京有套房，先把房子只写在老婆名下；

　　2、假离婚；

　　3、老婆将房产以1000万元的总价卖给老公，不过房价真正的市场价只有700万；

　　4、老公无法全款付1000万，于是找银行贷款，银行提供七成贷款，即700万，老公首付300万；

　　5、假离婚的夫妻双方，还住在同一套房产，但手中还有700万现金。

　　这样操作有什么用？

　　1、手中有700万现金，可以拿去做投资，投资的收益可以偿还房贷；当然也可以拿去炒房，谁叫一线城市房价这么火爆。此时，两人同时拥有2~3套房，就能成倍扩大收益。

　　2、700万现金，正好等于房子的实际价值。鉴于北京上海深圳的房价，涨幅已经非常可观，存在向下调整的可能性；如果这套房产跌破700万，那就断供吧，房子给银行；如果房产继续上涨超过700万，那就老老实实还房贷，毕竟房产增值了，那也是划算的。

　　所以，如果这种方式操作成功，对炒房者来说，是“无本万利”的生意，赚钱都是自己的，风险都是银行的。

　　在网络上流传的说法是：现在京沪深很多人在这么做，这就是“次贷危机”的来源。诚然，价值700万的房产，买房者拿到700万的贷款，实际上就是零首付，这和2008年次贷危机时美国银行业给予低收入群体零首付的做法，实际上是相同的。

　　B真有这么便宜的事情？

　　赚的钱都是自己的，风险都是银行的，哪里有这么便宜的事情？

　　记者采访了一家银行的信贷经理，对于上述情况，在电话那头，他也笑了：“银行可不傻，价值700万的房产怎么可能贷到700万？”

　　这位银行工作人员以他所在银行的操作规范，分析了这种操作模式面临的几重障碍：

　　1首先需要明确的是，二手房交易，银行贷款多少，是按照评估价来确定，而不是成交价。银行会选择专业的第三方机构进行评估，而这类第三方机构通常都与银行（分行或支行）有固定的业务合作关系。如果市价是700万，则评估机构给出的估值通常也在700万左右，不会突然跳到1000万。据这位信贷经理介绍，在实际评估中，银行为了控制风险，实际评估值在市场价基础上还可能有折扣。

　　2除了专业的评估机构，银行的业务员会实地勘察抵押物（即房产）的情况，如果成交价明显高于周围同类型房价，业务员也是很容易识别的。上述案例中，成交价较市场价高出40%以上，如此明显的价差，除非业务员傻掉了，不然是不可能看不出来的。

　　3有过贷款经验的人都知道，银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水，银行此举是为了衡量借款人的第一还款来源；在银行的实际操作中，抵押物仅仅是第二还款来源，是plan B，银行本身是非常不愿意看到抵押物被处置的。

　　上述案例当中，贷款700万，如按照等额本息还款法（30年），则每月需要还房贷3.7万元——按照贷款金额不超过月入50%的比例计算，则要求贷款者月收入至少要到达7.4万元！

　　记者查阅公开资料获悉，在京沪深三地，2015年城镇居民年平均可支配收入分别为52859元、52962元、44633.30元，全年收入也达不到7.4万元。普通居民，很难从银行获得如此高额的贷款。

　　4退一万步讲，如果银行业务员作弊、评估机构作弊、银行流水作假，但这还是不够。银行有严格的风险控制流程，信贷的最终审批权并不掌握在业务员手中，要么是在分支行，金额特别大的甚至在总行，具体情况根据各家银行的规定有所差别。做贷款审批的人，都是风险控制的专业人员，是很有可能发现前端环节的舞弊行为的。如果要瞒过银行上级审批的一系列环节，那真的是难上加难。

　　总结

　　中国房贷首付相比国外水平要高出很多，这正是银行控制风险极为重要的手段，银监会、人民银行等对于这方面的监管也非常严格，所以这才保证中国不会发生“次贷危机”（除非房价跌幅超过首付款比例，但这种可能性是极小的）。